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梦想加王晓鲁:持续健康做好自己办公市场还有很长的路要走
33 2020-10-15

  在再进这个行业有点晚了王晓鲁 //我感觉现,然当,久的行业这是个长,行业做事情的人来说所以对于想进入这个,有机会永远都,花板确实比较高因为行业的天。在进来只是现,好的时间点可能不是最。

  同行是这么做的“确实是有一些,我看来但在,办公解决方案我们做的是,是我们的目的孵化小企业不,投资也是如此包括产业园,不是一个行业了这其实跟办公。5年创业之初我们在201,小型创业公司也服务于很多,是做孵化器但我们不,帮助大家创业目标也不是,都是办公服务我们一直做的,点没有变过围绕着这个。者的投资孵化论调”王晓鲁听到笔,概念区分立马做出。

  挡变道的热宠轻资产是换。实上事,2019年开始在联合办公行业风靡从二房东模式向轻资产模式的转型自。手打造面向未来的空间产品不少联合办公企业开始着,如比,定制办公空间产品为大中型企业的,以办公生态为依托的配套空间产品针对政府、地产商、园区等去提供,决方案的同时在提供办公解,提供一体化服务甚至为存量物业。

  15年20,建梦想加王晓鲁创,公环境的痛点与新需求也正是因为看到了办,年来5,改变这个初衷他一直未曾。公是一门不赚钱的生意当很多人认为联合办,“联合办公是一个盈利性很强的业态”王晓鲁在采访中却提出了相反的观点:,的运营效率和良好的办公服务体验并指出取得盈利的关键在于较高,年来5,注于干这两件事儿梦想加也一直在专。

  专业背景有关跟创始人的,创业之初梦想加在,公品牌那样走上迅速扩张之路既没有像地产背景的联合办,公品牌那样走众创空间模式的“孵化”路线也没有选择像发家于双创热潮中的联合办,接人与空间”的设想而是提出“科技链,产品来打造将空间当做,办公服务产品化通过科技将共享,计、智能硬件、管理系统、品牌等作为基础服务从一开始就提出走“轻”——将办公空间的设,间产品的快速迭代、复制真正实现轻资产模式空。

  大家有种想法就是迈点丹丹:现在,员规模最大之后系统很厉害、会,的第二增长曲线就开始布局所谓,那个方向走就会往生态。一个趋势吗这会有这样?

  段——热血青年、垂垂老矣无论企业正在何种发展阶,部中坚亦或头,充满着强烈的求生欲它比以往任何时候都。与自强中走过5年的行业来说对于一个在热闹与喧哗、唱衰,都变得求生欲更强、神经更加敏感联合办公的每一份子在2020年。

  居家办公」的风吹过:酒店笑了迈点丹丹:我写过篇文章《当「,楼哭了写字,不续租了……》科技公司率先,之后疫情,寓都在改造客房很多酒店、公,e到 work at home从work in Offic,rom hotel再到work f,力和影响了吗你感觉到压?

  情期间“疫,租率等数据都变化不大梦想加的出租率、续,稳定非常,那种天翻地覆的感觉并没有外界想象的,客户池储备非常充分主要是因为梦想加的。户名单就知道看梦想加的客,垂直领域的头部企业等为主以国企、大型互联网企业、。公司在梦想加的客源池中占比极小受疫情影响严重的微小客户或初创。人王晓鲁指出”梦想加创始,感知到的那样就像大家都能,的活力极强中国市场,有缓解疫情刚,都迅速恢复了正常业务梦想加的大多数客户,手或者K12客户还在借机扩张一些互联网巨头如字节跳动、快,个时候体现的淋漓尽致联合办公的优势也在这。

  响和“内循环”模式下迈点丹丹:在疫情影,和城市需要提前去布点是否有很多热门区域?

  人表示有投资,:单店的坪效盈利能力看重梦想加主要有几点;的鲜明特色智能办公;经营数据良好的。最健康的商业模式这也是这个行业里。

  /从创业来说王晓鲁 /,业者的个人选择主要还是看创,回报投资,擅长点和所遇到的机会还是取决于每个人的,人投身于哪个行业可能最终决定一个,做的事情是什么还是看他最喜欢。

  到战略取舍这块儿王晓鲁 //说,还挺不错的我觉得做得。很多城市拒绝了,多发展机会也拒绝了很,城市布局只在6个;泡沫很多的时候在市场很浮躁、,发展的机会舍弃了快速;运营的高标准坚持对空间,己的优势明确自;盲从不,一样的事情不跟别人做,异化发展坚持差,盈利模式坚持健康;里看来是慢了也许在外人眼,自己是健康的但我们知道。

  情的影响关于疫,么回了一句话王晓鲁就这。服务品牌梦想加他所创立的办公,15年5月成立于20,里依然健康疫情风暴,办公空间、管理面积超过30万平方米至今在全国6个城市运营40余个联合,超过95%平均入驻率。

  15年创立以来“梦想加从20,型、不同规模的企业服务了上千家不同类。济态势的变化随着近几年经,织形态与办公需求的变化能明显感受到企业的组。响我们长期的战略方向但短期的变化不会影。远来看从长,太大的变化我们并没有,的经营路线和优势会坚定自己既定,在很早之前都已经想清楚了我们的业务探索创新方向。鲁表示”王晓,扩张的好时机未来几年也是,成长发展的步伐梦想加会加快。

  年发布至今“2016,营成果令人满意这个体系的运,场的核心并且一直坚持这条路走过来我们在几年前就预见到了联合办公市,风格和功能的变化迭代这期间空间产品有过,有过取舍智能产品,也有不断的更新运营服务体系,都是稳定的但本质上,有什么变化方向上没。自于客户需求的不断变化落地过程中的最大挑战来,们是满意的但整体上我。鲁如是说”王晓。

  //对的王晓鲁 。则否,融资能力强这种所谓的,的To VC创业很容易变成了所谓;资源能力强这种所谓的,个搞关系的公司就容易变成一。

  是一个暴利行业“办公行业不,的管理和运营需要精细化。花板都会比较高一般这种行业天,上做很长的时间可以在第一曲线。业是特别大的市场整个商业办公行,面占的份额还挺小的联合办公在市场里,个商业办公市场来看把我们公司放到整,更小了那就,是说也就,天花板还有很高我们第一曲线的,或者说饱和的程度远没有达到特别好,样的状况下所以说在这,虑第二曲线还没有考。鲁表示”王晓,高而且有非常大的升级空间联合办公行业天花板非常,时都是办公的场景里面产生的每个人一天最活跃的十几个小,生活、社交、学习、会客等等他的需求非常活跃且丰富——,以更加有深度办公空间可,立体化更加。

  统计显示观点指数,情影响受疫,公企业项目扩张进度几近停滞2020年一季度一众联合办,得到控制后开始有所恢复但随着二季度国内疫情,企业率先开启新一轮布局部分手握充裕现金的头部。

  无论把多少辆马车连续相加创新理论鼻祖熊彼特说:,一辆火车出来都不能造出。到火车的时候只有从马车跳,倍速的增长才能取得十。以所,为增长的圣经第二曲线被称。

  重资源和重资本王晓鲁 //,而不是原因其实是结果。了资源和资本并不是说有,这个事情做好就能把办公,别的事情而是做了,两个好的结果才能收获这。如说比,做得好产品,力比较强技术实,比较棒团队,也比较健康公司运转,了很多资本结果是融到,好的资源获取了。

  模做大“规,大之后会员变,局第二曲线增长大家都会想着布,态化布局会提生。因为有太多行业案例摆在面前难道这件事儿不靠谱吗?”,不死心地追问到笔者在采访中。

  /一般来说王晓鲁 /,是度假度假,是办公办公,假地点办公的不太可能去度。然当,办公服务的我们是为,要去度假地办公了如果我们的客户,度假地提供更好的办公解决方案那我们也会去考虑如何为他在。

  去酒店/旅游目的地办公了迈点丹丹:但现在好多人都,自由工作者尤其是很多,流客源吗它不会分?

  对目前的形势变化王晓鲁 //针,——北京、成都、西安、杭州、南京和上海我们可能一两年之内还会在这六个城市深耕,有影响力的办公空间品牌我们要成为这些城市里最,品牌还是口碑层面无论是在规模、,不变的策略深耕是我们。

  大格局真正的,来的一种笃定必然是对未。长期主义笃定才有,期主义唯有长,存在的意义才有战略。持续性的战略唯有正确且,正的的护城河才可形成真。对梦想加王晓鲁,种笃定就是一。

  看出不难,办公需求稳定大企业客户,公需求呈增长趋势中小微企业灵活办,客群韧性和弹性想象空间大大增强了办公企业的,展极大的信心给予行业发。

  年创业历经5,铁三角——产品能力、技术能力、客户能力梦想加已经打造出了一套属于自己的轻资产。易复制的OaaS体系产品能力——无法被轻;个办公空间、而是一套智能办公管理系统技术能力——梦想加的首个产品并不是一,义就是专注于智能办公梦想加从一开始的定,0多家企业近3000万次交互这套系统5年来记录了400,2400万个小时的时间每年帮助20万会员节省,供高效、开放办公场景持续为企业和个人提,输出独有的数字化业务同时还向行业上下游;——5年间客户能力,OPPO、学而思、顺丰、永辉、蔚来汽车等3500余个企业及团队梦想加空间累计入驻包括中粮、铂涛集团、滴滴、字节跳动、快手、,等国内外知名企业成为灵活办公客户同时吸引联想、美团、用友、阿玛尼,员达20万整体注册会。

  3月今年,灵活性等话题进行了线上分享王晓鲁针对居家办公、组织,灵活性的发展趋势探讨了企业趋向,性的提升是新经济企业的必修课明确指出“灵活办公和组织灵活,来的变化疫情带,灵活办公用户体验”是一次全民级别的。

   //嗯王晓鲁,同行是这么做的确实是有一些,我看来但在,办公解决方案我们做的是,是我们的目的孵化小企业不,投资也是如此包括产业园,不是一个行业了这其实跟办公。5年创业之初我们在201,小型创业公司也服务于很多,是做孵化器但我们不,帮助大家创业目标也不是,都是办公服务我们一直做的,点没有变过围绕着这个。

  果说如,能轻易被模仿的技术/体系是不,就爬上心头——社群运营那笔者的第二层担忧很快,都在积极尝试并试图从中分享到红利几乎是从酒店、公寓、到办公空间,不足、运营效果欠佳但往往心有余而力,营方面玩出成绩?王晓鲁表示梦想加凭什么能够在社群运,后得出结论——办公空间并不是一个纯粹办公的地方梦想加的智效管理体系在观察了数千万次的办公互动,着很多场景期间掺杂,习、生活等等比如培训、学。的关键在于“社群运营,传递出你想传递的感觉如何给你的服务对象。加为例以梦想,工作更有创造力我们的使命是让,要朝着这方面努力那我们所有运营都。例子举个,开设了王者荣耀特权办公室梦想加在全国办公空间都,耀的金牌特权享受有王者荣,牌会议室打游戏并鼓励员工在金,体和创业公司的欢迎这尤其是受到年轻群。公服务的同时我们在提供办,的娱乐、社交需求满足了他们一定,更好地投入工作”反而促使他们会。

  公行业多年观察联合办,这个行业里笔者发现在,主产品开发能力有些公司缺乏自,空间装修扩张规模有些公司一味复制,理空间升级成为复合性质的服务梦想加将办公室从单一性质的物,中是突破性的创新在联合办公行业,式被复制吗?面对笔者的担忧但梦想加难道不担心这套模,自信地表示王晓鲁相当,公行业而言“就联合办,个模式是可行的复制和模仿这,+空间产品+服务三块的拼凑但这并不是单纯的智能产品,为先行者我们作,得肯定是最好的在体系融合上做。”

  //有的王晓鲁 ,、战略制定等等包括对团队管理,些新的认识确实是有一,断地在升级一直在不,向没什么变化但公司的大方。

  周知众所,网行业在互联,对的横在面前的三座大山BAT是创业者不得不面。投资的方式孵化生产智能硬件的硬件公司2014年雷军果断做了一个决定——用,实现了弯道超车小米得以迅速。企业的复制路径吗?而事实上这种模式能否成为联合办公,就开始去搞投资孵化者联合办公企业做大之后,不少亦。

  /有一点压力王晓鲁 /,有太大影响但没觉得。的事情我们做,未来发展的办公解决方案就是为企业提供一个符合。要不断创新这个方案需,、更有吸引力的解决方案不断提供一些更有针对性,求的变化而变化它会随着客户需,他因素影响但不会受其。

  //会的王晓鲁 ,些新的想法目前也有一,试阶段都在尝,围绕主营业务走不过主线还是会。扎稳打的风格我们还是稳,健康关注,持续发展关注可,注口碑也关。都在尝试阶段因为很多东西,你很多新的东西所以这次不能给。

  数据显示据天眼查,达 8000万家全国小微企业数量,总数的 70%大约占全国企业。-2019年2017年 ,量都超过 1000万家每年小微企业新增注册数。办公的动能这是灵活,满想象力的增量空间也是未来办公企业充。

  难呢?比如说迈点丹丹:困,年前几,是重资源、重资本行业有人跟我说联合办公,入才能往前发展需要靠不断投。

  同时与此,控政策影响受疫情防,程会议这种新鲜形式像错峰上下班、远,大家接受了很快就被。办公形式被疫情催发得火爆远程办公、居家办公等灵活。查数据显示一项由起调,受访者预计41%的,情暴发后在新冠疫,员工的工作方式企业应该反思;的行为会有轻微改变50%的人预计公司;远程办公的态度会保持不变只有4%的人认为公司对。预测专家,21年底到20,办公——这种趋势不仅增强了灵活性的重要性全球多达30%的劳动力将每周进行多天远程,联合办公正从大城市向郊区发展而且还标志着一种新兴现象、即。合办公增长研究》预测《2020年全球联,24年到20,数量增长116%全球联合办公空间,在联合办公空间工作将有约500万人。

  人是例外的但也总有,年来5,动地干自己的事儿处变不惊、雷打不。扰不了他外界干,有太多情绪反应他也对外界没。

  创业的过程之中迈点丹丹:在,定阶段后就去布局所谓的生态我们看到很多企业在发展到一,孵化去搞。公行业还是蛮典型的孵化器这种思维在办。比如(,orkWeW)

  业不是一个暴利行业王晓鲁 //办公行,的管理和运营需要精细化。花板都会比较高一般这种行业天,上做很长的时间可以在第一曲线。业是特别大的市场整个商业办公行,面占的份额还挺小的联合办公在市场里,个商业办公市场来看把我们公司放到整,更小了那就,是说也就,天花板还有很高我们第一曲线的,或者说饱和的程度远没有达到特别好,样的状况下所以说在这,虑第二曲线还没有考。

  月份9,信资本2亿美元追加投资”“WeWork中国获挚,核通过了德必文化IPO申请以及“创业板上市委员会审,一家办公空间细分企业”标志着创业板将迎来第,行业备受鼓舞让联合办公。这背后而在,0年开启“换挡、变道”模式一众联合办公品牌在202。来说客观,业被更加理性看待疫情让联合办公行。

  味着取舍战略意。些年这,了很多城市王晓鲁拒绝,多发展机会也拒绝了很,城市布局深耕目前只在6个;泡沫很多的时候在市场很浮躁、,速发展的机会他也舍弃了快,运营的高标准坚持对空间,己的优势明确自,盲从不,一样的事情不跟别人做,异化发展坚持差,盈利模式坚持健康,里看来是慢了也许在外人眼,己是健康的但他知道自。

   //嗯王晓鲁,是这样确实,就没有重资产过梦想加一直以来。优势的话非要说,发生变化的时候就是在大环境,大的战略调整不需要做一些,目标前行就可以一直沿着既定。变化并且制定一个合适的战略方向更早地意识到企业的重点、行业的,重要的是非常。绩谈不上效果和成,折腾一点就是少。

  界看来在外,Office as a Service梦想加轻资产模式的精髓在于OaaS(,系统、功能性与标准化并重的空间设计产品办公即服务)——独立开发的智能化办公,台实现的精细化运营产品以及依托大数据和智能平。差异在于梦想加以标准化、可复制的办公服务空间产品有媒体评述说:“二房东模式与OaaS模式最大的,大且高速成长的市场中扩张能够以更快的速度在这个巨。者依靠巨额融资烧钱扩张相比于资本层面的并购或,式显然更轻OaaS模,网人的打法”也更符合互联。公行业是独树一帜的这在当年的联合办。

  业务相对稳定“大客户的,响不大受影,有较高要求但对防疫,们在防疫方面进行细致的部署所以疫情期间主要是配合他。视频会议需求特别旺盛另外他们的远程会议和,建了远程会议系统所以我们火速搭,显示数据,期相比暴增7倍以上视频会议的需求与同,都尝试了视频会议这种方式几乎梦想加所有入驻企业。间为大客户所做的产品和服务升级创新”王晓鲁向记者讲述了梦想加在疫情期,频会议系统——疫情刚有苗头并且邀请记者体验梦想加的视,处寻求技术接口梦想加已经在四,间就上线新功能不到一个月的时,一键发起视频会议所有会议室都可以。

   //嗯王晓鲁,的思考和深思熟虑后的决定它们是我们经过比较系统性,5年到现在从201,扩张太多我们没有,这六个城市一直盯着,重点发展的一个方向它们也是我们未来。

  去5年“过,了很多优势我们积攒,不变的前提下在战略部署,品和服务继续做优化接下来主要是针对产。鲁认为”王晓,场推广或者公关宣传品牌不是单纯的市,自然而然产生的品牌是通过产品,产品的品牌不存在脱离,产品实际的品牌也不存在违背,道梦想加的品牌“希望大家知,产品而感受到的”是通过梦想加的。

  有偶无独,长租公寓、酒店等等不同企业记者走访了同样是经营空间的,者都表示多数经营,率和维持现金流的重要保障大客户成为今年填补入住,强的抗风险能力大客户具有极。始不断优化自己的客源结构有先见之明的企业很早就开,大客户服务能力并提升自己的。

  业带来诸多优势灵活性能为企,通勤时间极大降低,体效率提高整,业固定办公成本有助于降低企,员工的管理助力新生代,工作创造力也能激发。暴发后疫情,公的解决方案给到中小微企业梦想加特别提供了一些灵活办,位、会议室以及灵活的售卖方式包括满足他们临时办公需求的工,二季度仅在第,活办公销售额梦想加的灵,全年灵活办公销售总和已经超过2019年,发式增长出现了暴。

  开始就开始走轻资产模式迈点丹丹:梦想加从一,于或者领先于同行的效果和成绩这种模式给梦想加带来了哪些异?

  周知众所,的客户构成中在联合办公,业占比最大中小型企。之下疫情,不少中小企业用工需求下降由于疫情影响业务发展、,支付能力受限在办公方面,面收缩预算全。报道指出有媒体,情影响“受疫,后的旺季今年春节,乎颗粒无收整个行业几,持续和国内的反复随着疫情在海外的,前途未知”第三季度。

  的长期性来看从企业发展,业务模式发展如果按照传统,何努力无论如,上的增长(换句话说最多只能获得百分数,性增长)稳定的线。获得跨越式发展如果企业想要,增长方式获取几何级增长就必须以第二曲线式的。是为什么这也就,市场环境里在今天的,上去做生态圈、开辟第二曲线增长越来越多的企业热衷于在规模之。

  年被提出至今自2016,智能办公系统、社群运营三大产品组成OaaS已经发展成长为由空间设计、,理空间变成复合性质的服务把办公室从单一性质的物。来讲展开,办公资源按使用场景重构空间设计将办公空间中的;中的人连接为社群社群运营将空间;统作为基础智能办公系,办公资源连接人与,功能分区实现办公,提供数据基础并为运营后台。

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